La cedolare secca è un’opzione tributaria che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito derivante dagli affitti
Cedolare secca: cos’è e come funziona. La cedolare secca è un’opzione tributaria che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito derivante dagli affitti. L’aliquota prevista è al 21% in caso di canone libero, ma può scendere al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
Cos’è la cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca sugli affitti è un’imposta opzionale a aliquota fissa nei contratti di affitto tra privati, sostituendo l’IRPEF e le addizionali comunali e regionali. Optare per questa tassazione semplifica il processo, eliminando l’IRPEF e le relative addizionali, nonché l’imposta di registro e di bollo per proroghe e registrazioni.
La scelta della cedolare secca è facoltativa e può essere fatta annualmente, sia all’inizio del contratto che negli anni successivi, specialmente per affitti pluriennali. Questa imposta alternativa rispetta le stesse scadenze del versamento dell’IRPEF, offrendo un’opzione flessibile per il locatore.
La cedolare secca si applica solo a regolari contratti di locazione. Il locatore deve essere una persona fisica, proprietaria dell’immobile o titolare del diritto reale di godimento, e sia il locatore che l’inquilino non devono locare l’immobile per attività di impresa o di arti e professioni. Questa opzione fiscale è rivolta principalmente agli immobili ad uso abitativo, inclusi quelli con locazioni brevi. Se ci sono più locatori per una singola proprietà, ognuno può decidere autonomamente se applicare la cedolare secca, senza influenzare gli altri. I proprietari che non scelgono questa opzione devono pagare le imposte di registro e di bollo.
Chi può scegliere la cedolare secca?
La cedolare secca può essere scelta solo dai locatori persone fisiche, proprietari dell’immobile o titolari del diritto reale di godimento. Inoltre, sia il locatore che l’inquilino non devono locare l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Su quali immobili si applica?
La cedolare secca può essere applicata sugli immobili delle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione della categoria A10, relativa a studi privati e uffici. Tali immobili, come detto, devono essere destinati ad abitazione. Per le eventuali pertinenze catastali, le regole applicabili alla cedolare secca sono le medesime, anche se dovessero essere contrattualizzate separatamente.
Quanto si paga la cedolare secca sugli affitti?
L’imposta sostitutiva ha un’aliquota fissa al 21% del canone di locazione annuo del contratto stipulato. Ma, come anticipato, la tassazione può scendere al 10% per:
- contratti a canone concordato, limitatamente ad alcuni comuni;
- affitti a studenti universitari;
- contratti di affitto transitorio, vale a dire gli accordi per un periodo non inferiore a un mese e non superiore a 18.
Cedolare secca 2024: le novità per le locazioni brevi
Oltre al limite di 4 immobili destinati ad affitti brevi (in vigore dal 2021), nell’ultimo DDL di Bilancio è stato confermato che dal 2024, in regime di cedolare secca, si deve applicare un’aliquota maggiorata al 26% se gli immobili soggetti a contratti di locazione breve sono da 2 a 4. Ciò consentirà comunque a chi possiede un solo appartamento da affittare (la prima casa posseduta) di continuare ad applicare il 21% senza imposte aggiuntive.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
I vantaggi della cedolare secca sono principalmente due:
- semplificazione della gestione fiscale;
- riduzione dei costi tributari.
Infatti, la cedolare secca sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Questo significa che il locatore deve pagare un’unica imposta, calcolata sull’intero canone annuo, senza dover effettuare ulteriori calcoli o versamenti.
Inoltre, l’aliquota fissa del 21% (o del 10% per i contratti a canone concordato) può comportare un risparmio rispetto all’IRPEF, soprattutto per i locatori con redditi elevati.
Gli svantaggi della cedolare secca sono invece i seguenti:
- il canone di locazione è bloccato per tutta la durata del contratto, anche se dovessero verificarsi variazioni di mercato;
- la cedolare secca non è cumulabile con le detrazioni fiscali spettanti per gli affitti.
Quando si paga la cedolare secca?
La cedolare secca si paga all’Agenzia delle Entrate tramite modello F24. L’acconto si paga in due rate, entro il 30 giugno e il 30 novembre. Il saldo si paga entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Come si calcola la cedolare secca?
La cedolare secca si calcola moltiplicando l’importo annuale del canone di locazione per la percentuale di aliquota fiscale corrispondente.
Ad esempio, supponiamo che un proprietario abbia affittato un appartamento per 12.000 euro all’anno e sceglie la cedolare secca con un’aliquota del 21%. L’imposta dovuta sarà quindi di 12.000 euro moltiplicati per l’aliquota del 21%, risultando un totale di 2.520 euro.
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