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Le norme che stabiliscono cosa si può fare e cosa è vietato in un condominio sono numerose e la loro applicazione ai casi concreti può variare notevolmente

Quali sono i divieti in condominio. Le libertà e i diritti di un individuo finiscono dove iniziano quelli di un altro. Questa massima giuridica riassume i divieti in un condominio. La condivisione di spazi e beni comuni richiede rispetto reciproco e tolleranza. Le regole comportamentali e i relativi limiti sono contenuti sia nel regolamento condominiale sia nel Codice civile.

Le norme che stabiliscono cosa si può fare e cosa è vietato in un condominio sono numerose e la loro applicazione ai casi concreti può variare notevolmente. Tuttavia, è possibile indicare le disposizioni del Codice civile più importanti per comprendere le regole condominiali da rispettare.

I divieti sull’utilizzo delle parti comuni

Le parti comuni dell’edificio, cioè quelle di proprietà condivisa secondo i rispettivi millesimi, sono elencate all’art. 1117 del Codice civile. Queste comprendono, ad esempio, il lastrico solare, la terrazza, il tetto, il cortile, i pianerottoli, le scale, l’androne, le tubature, le facciate esterne, le fondamenta, il giardino, l’ascensore, l’autoclave, il riscaldamento centralizzato e i sottoscala.

Secondo l’articolo 1102 del Codice civile, ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni a condizione che non impedisca agli altri di fare altrettanto. Questo significa non occupare eccessivo spazio o utilizzare impianti per troppo tempo, come un condomino che installa pannelli fotovoltaici su gran parte del tetto senza lasciare spazio agli altri o uno che blocca l’ascensore per molti minuti costringendo i vicini a usare le scale.

Inoltre, è vietato alterare la destinazione d’uso del bene. Ad esempio, non si può usare l’ascensore come montacarichi, parcheggiare biciclette nell’androne o sul pianerottolo, utilizzare il cortile come discarica di legna da ardere o organizzare feste sul terrazzo.

Particolare attenzione è riservata all’uso del cortile come parcheggio. Ogni condomino ha diritto a parcheggiare almeno un’auto per famiglia, se lo spazio lo consente, indipendentemente dal numero dei millesimi di proprietà. Se l’area è piccola, l’assemblea deve garantire un uso equo adottando un regolamento con criteri rotatori. Nessuno, nemmeno chi paga di più in termini di quote o possiede una station wagon, può occupare più di un posto.

Il divieto sull’esecuzione di lavori

Ogni condomino può eseguire lavori sulle parti di sua proprietà e su quelle comuni, ma deve rispettare alcune condizioni. Non deve alterare il decoro architettonico dell’edificio, preservando l’aspetto estetico, l’armonia delle forme e delle linee definite dal costruttore originale. Anche un edificio senza particolare pregio architettonico ha un suo decoro che deve essere rispettato. Un esempio tipico è la realizzazione di una tettoia o di una veranda che contrasta con il resto della costruzione.

Inoltre, i lavori non devono compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio. Ad esempio, un condomino all’ultimo piano ha il diritto di sopraelevare, ma non può mettere a rischio la statica del palazzo.

Infine, non si possono creare danni alle parti comuni. Ogni condomino può eseguire opere che migliorino la comodità o l’accessibilità del proprio appartamento, come l’installazione di una seconda porta o l’abbattimento delle barriere architettoniche, purché non distrugga le aree comuni o ne riduca sensibilmente l’uso. Un esempio è un condomino disabile che realizza un ascensore, ma dimezza la lunghezza dei gradini.

Il rispetto delle distanze tra costruzioni

È possibile installare condizionatori e altri impianti sulla facciata di un condominio, purché il regolamento condominiale non lo vieti e non si comprometta l’estetica dell’edificio. Tuttavia, tali impianti devono essere posizionati a una distanza di almeno tre metri dalle finestre dei vicini, sia degli appartamenti sullo stesso piano che di quelli sui piani superiori e inferiori. Questa distanza di tre metri deve essere rispettata sia orizzontalmente che verticalmente e si applica a qualsiasi tipo di opera, come tettoie o pergole.

Alcuni edifici più recenti, progettati secondo standard moderni, possono non permettere il rispetto di questo limite a causa della vicinanza tra le abitazioni. In tali casi, il giudice può autorizzare delle deroghe se l’opera o l’impianto non causano danni concreti.

Inoltre, qualsiasi costruzione che possa pregiudicare il diritto di veduta in appiombo, ossia la possibilità dei condomini dei piani superiori di affacciarsi e vedere la strada sottostante, non è permessa. Ciò significa che non si possono installare strutture come tettoie o tende da sole che impediscano questa visione. Allo stesso modo, non è consentito montare pareti in vetro, barriere o grate che limitino la luce e lo spazio negli appartamenti, come nel caso di un condomino che, per separare aree condivise del balcone, costruisca una struttura di legno e rampicanti.

Il rispetto dei limiti per rumori, fumi e calori

L’articolo 844 del Codice civile vieta la produzione di rumori, scuotimenti, fumi e calori che siano considerati “intollerabili” per gli altri condomini. La valutazione di cosa superi questa soglia è compito del giudice, che deve bilanciare la tolleranza con la buona educazione e il rispetto reciproco.

Ad esempio, un condomino può usare un trapano per montare delle mensole, ma non può farlo durante la domenica o nelle prime ore del mattino. Una ristrutturazione è permessa, ma i lavori devono iniziare dopo le otto del mattino e terminare entro le 19, con una pausa pranzo silenziosa. È legale organizzare una festa, ma non si può mantenere la musica alta dopo le 22. È possibile sbattere i tappeti, se non vietato dal regolamento, ma solo in orari appropriati e per periodi non eccessivi.

Il regolamento condominiale può stabilire fasce orarie in cui il silenzio è particolarmente importante e può vietare specifiche attività, come palestre o bed and breakfast, a condizione che la decisione sia approvata all’unanimità dai condomini.

Per quanto riguarda i fumi e gli odori, è vietato utilizzare il barbecue in modo da infastidire i vicini, lasciare l’auto con il motore acceso sotto una finestra o posizionare lo scarico di un condizionatore vicino ai balconi degli altri condomini.

Opere sul balcone

Per quanto riguarda le opere sul balcone, è vietato chiudere il balcone con una veranda se ciò è proibito dal regolamento condominiale o se danneggia l’aspetto estetico dell’edificio. Non è permesso installare tende di colori diversi rispetto a quelle degli altri condomini o collocare mobili e strutture che possano compromettere l’estetica dell’edificio. Inoltre, è vietato innaffiare le piante in modo che l’acqua coli sui balconi sottostanti, gettare cicche di sigarette dal balcone, fumare se il fumo rende l’aria irrespirabile per i vicini, mettere musica ad alto volume e prendere il sole senza indumenti.

Animali in condominio

Per quanto riguarda gli animali domestici, solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità può vietare la loro presenza negli appartamenti; altrimenti, tale divieto è considerato illegittimo. È invece possibile stabilire regole su come e dove i cani possono passeggiare, ad esempio vietando l’accesso al cortile o richiedendo l’uso di guinzaglio e museruola. Inoltre, non è possibile impedire al padrone di portare il cane in ascensore, a condizione che si puliscano eventuali residui organici o il pelo dell’animale.

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