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In un condominio, aprire un’attività commerciale che coinvolga il pubblico può essere soggetto a divieti e limiti stabiliti nel regolamento condominiale. Divieti e limiti da rispettare

Quando è possibile aprire un’attività commerciale in condominio? In un condominio, aprire un’attività commerciale che coinvolga il pubblico può essere soggetto a divieti e limiti stabiliti nel regolamento condominiale. Questi limiti possono vietare certi utilizzi delle unità immobiliari, come trasformare un appartamento in un B&B, una palestra o un centro estetico. Tuttavia, affinché queste regole siano vincolanti per tutti i condomini, devono essere unanimemente approvate. Quindi, se si desidera avviare un’attività commerciale nel condominio, è importante verificare il regolamento condominiale, soprattutto se è di tipo “contrattuale”.

È fondamentale comprendere quando tali limiti sono validi e quando costituiscono un abuso, per evitare controversie con gli altri condomini.

Cos’è un regolamento contrattuale?

Il regolamento contrattuale è definito come il regolamento di condominio approvato all’unanimità. Questo può avvenire in tre modi diversi:

• Mediante una delibera dell’assemblea a cui partecipano tutti i condomini e tutti concordano sulla sua approvazione.
• Con la predisposizione del regolamento da parte dell’originario costruttore dell’edificio e la sua allegazione ai vari atti di compravendita. In questo modo, l’accettazione unanime avviene anche se in momenti diversi.
• Attraverso un contratto firmato da tutti i condomini, non necessariamente in assemblea ma anche in momenti diversi.

Un regolamento contrattuale può stabilire dei limiti all’utilizzo delle unità immobiliari o delle cose comuni. Questo significa che, di norma, nessuno può imporre al proprietario dell’immobile l’uso che ne vuole fare, a meno che non sia lo stesso proprietario a accettare il vincolo. In sostanza, un regolamento contrattuale rappresenta la volontà del proprietario di autolimitarsi.

Se il regolamento fosse approvato a semplice maggioranza (con almeno la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti 500 millesimi), non potrebbe porre divieti sull’uso degli appartamenti o dei magazzini, ma si limiterebbe a regolamentare le parti comuni e i servizi.

Il regolamento contrattuale vincola non solo coloro che lo hanno approvato, ma anche i futuri condomini, ovvero coloro che diventeranno proprietari in seguito, ad esempio tramite compravendita, donazione o successione. Affinché questa limitazione abbia effetto, è necessario che sia annotata nei pubblici registri immobiliari o allegata al rogito notarile. In questo modo, tutti, inclusi i futuri acquirenti o eredi, sono informati delle restrizioni sugli immobili del condominio.

Il regolamento di condominio può vietare di aprire attività commerciali?

Se il regolamento di condominio non vieta specificamente l’apertura di attività commerciali, potresti teoricamente avviarne una. Tuttavia, è importante assicurarsi di ottenere tutti i permessi necessari, come la SCIA, che attesta la conformità alle normative locali.

Inoltre, è essenziale rispettare i vicini. Se l’attività causasse disturbi o attrasse persone indesiderate, i vicini potrebbero intentare azioni legali per richiederne la chiusura, ad esempio presentando un esposto in questura.

Le forze dell’ordine possono intervenire quando l’attività provoca disordini o disturba la quiete pubblica. Il questore può sospendere la licenza in caso di problemi di ordine pubblico o se il locale diventa un luogo abituale per persone indesiderate o minaccia la moralità pubblica. In caso di reiterazione dei problemi, la licenza può essere revocata.

Limiti all’uso dei locali

Quando si tratta di cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, come trasformare un garage, un appartamento o un magazzino in un locale commerciale come una palestra o una scuola di musica, il regolamento condominiale può imporre limiti solo se è di tipo contrattuale. La Corte di Cassazione ha stabilito che per questi divieti è necessaria l’unanimità dei condomini. Una recente sentenza della Cassazione (n. 2403/2024) ha annullato una decisione della maggioranza dei condomini che impediva la trasformazione di un magazzino in una sala giochi, confermando l’importanza del consenso unanime.

Per imporre limitazioni sull’uso di alloggi, magazzini, negozi e garage all’interno di un condominio, è necessario che tali restrizioni siano stabilite in un regolamento approvato all’unanimità da tutti i condomini.

Inoltre, la giurisprudenza ha stabilito che eventuali limiti presenti nel regolamento sull’uso dei locali non possono essere estesi ad attività non espressamente menzionate. Ad esempio, se il regolamento vieta attività rumorose come palestre, questa clausola non si applicherebbe a un’agenzia assicurativa.

Se si desidera modificare le regole del regolamento in futuro aggiungendo nuove limitazioni, anche queste modifiche dovranno essere approvate da tutti i condomini.

Quali sono i limiti per chi prende in affitto un locale in condominio?

Le regole del condominio si applicano non solo ai proprietari degli immobili, ma anche agli inquilini. Se un inquilino non rispetta il regolamento, il condominio può citarlo in giudizio direttamente, senza coinvolgere il proprietario dell’immobile. Tuttavia, se l’inquilino utilizza l’immobile in modo non consentito e il proprietario ne è a conoscenza, entrambi diventano responsabili, e il condominio può agire contro entrambi o solo contro l’inquilino. Se il proprietario non era a conoscenza dell’uso non consentito al momento della firma del contratto di locazione, la sua responsabilità inizia nel momento in cui viene a conoscenza dell’infrazione e non adotta misure per risolvere la situazione, come ad esempio uno sfratto.

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