FonteUfficiale.it “ Il piano salva casa 2024: cos’è e come funziona „

Il Ministro Salvini ha presentato un piano per il condono edilizio che mira a sanare piccoli abusi edilizi interni agli immobili, escludendo condoni per abusi che coinvolgono modifiche strutturali o costruzioni su terreni soggetti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali

Il piano “salva casa” proposto da Matteo Salvini, in attesa di essere discusso nel prossimo Consiglio dei Ministri, mira a sanare piccole irregolarità edilizie. Salvini ha dichiarato che l’obiettivo principale è correggere anomalie che non modificano strutturalmente gli edifici, come modifiche interne che rendono l’abitazione non conforme al progetto originale.

Il piano dovrebbe consentire la regolarizzazione di interventi come la realizzazione di piccoli ambienti aggiuntivi o la sistemazione di dettagli come bagni o grondaie. Tuttavia, non includerà abusi più significativi, come la costruzione di ville abusive con piscina in zone proibite.

Salvini ha sottolineato che la sanatoria è finalizzata a permettere la vendita o la ristrutturazione agevolata degli immobili che altrimenti non sarebbero commercializzabili a causa delle irregolarità. Questo intervento è stato richiesto da molte amministrazioni locali e associazioni del settore edile.

Anche se le linee guida del piano sono già note, potrebbero esserci lievi modifiche al testo prima della sua approvazione definitiva. Resta da vedere se il piano sarà interpretato come una sanatoria o come un condono, come sostenuto dalle opposizioni.

Condono edilizio: i temi

Il prossimo condono edilizio affronterà diverse questioni, tra cui la regolarizzazione di irregolarità di tipo formale dovute a una cattiva interpretazione delle norme vigenti. Saranno inclusi anche interventi di modifica interna agli edifici, come soppalchi o tramezzi, che attualmente non possono essere regolarizzati a causa della regola della “doppia conforme”. Quest’ultima impedisce di ottenere il permesso per interventi realizzati molto tempo fa ma che avrebbero potuto essere sanati all’epoca.

Le nuove norme prevedono anche la possibilità di cambiare la destinazione d’uso degli immobili, consentendo il passaggio tra diverse categorie.

Le linee guida del condono edilizio, secondo quanto spiegato dal ministero, sono state sviluppate prendendo in considerazione le proposte emerse in precedenti incontri sullo stesso tema. L’obiettivo principale è quello di proteggere i piccoli proprietari immobiliari che si trovano in difficoltà a causa di piccole irregolarità che bloccano la vendita o la ristrutturazione delle loro proprietà.

Per quanto riguarda le irregolarità, si punta a intervenire su tramezzi, soppalchi, nicchie e aperture varie, che spesso non corrispondono alla documentazione ufficiale e creano problemi in fase di vendita. La sanatoria di queste irregolarità attualmente richiede la valutazione delle norme sia al momento dell’abuso che attuali, ma si sta pensando di eliminare questo requisito per agevolare il processo di regolarizzazione.

Si sta considerando anche un aumento della tolleranza costruttiva, passando dal 2% al 5% per le irregolarità minori, soprattutto negli edifici più vecchi. Tuttavia, non verranno condonate situazioni di abuso: chi acquista un immobile con irregolarità dovrà provvedere alla regolarizzazione.

Il decreto fornisce chiarimenti sul cambio di destinazione d’uso che è sempre consentito per la singola unità immobiliare senza opere, sempre nel rispetto della normativa di settore. In ogni caso è sempre necessario presentare la Scia.

Il decreto cambia anche i valori di tolleranza per il mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta. Attualmente è al 2% per le strutture con superficie fino a 500 metri quadrati, ma sale al 3% per edifici tra i 300 e 500 metri quadrati, al 4% per quelli tra 100 e 300 metri quadrati e al 5% per quelli con superficie minore ai 100 metri quadrati.

Condono edilizio: cosa prevede il piano salva-casa di Salvini

Il Ministro Salvini ha presentato un piano per il condono edilizio definito come un’”operazione verità” e una “pace edilizia”. Questo piano mira a sanare solo piccoli abusi edilizi interni agli immobili, escludendo condoni per abusi che coinvolgono modifiche strutturali o costruzioni su terreni soggetti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Il condono non riguarderà irregolarità esterne come l’aumento di metratura.

L’obiettivo principale è consentire ai proprietari di regolarizzare la situazione dei loro immobili e generare entrate finanziarie. Si stima che il condono possa portare miliardi di euro nelle casse dello Stato, destinati principalmente al welfare, inclusa la costruzione di asili nido.

La procedura di condono potrebbe anche sbloccare il mercato immobiliare, offrendo più opzioni di locazione e influenzando i prezzi degli affitti.

Il testo del provvedimento è già pronto e dovrebbe essere discusso con il governo. Salvini ha sottolineato l’importanza di non concedere sanatorie per gravi abusi edilizi e di semplificare le pratiche burocratiche negli uffici comunali.

Ci sono tre livelli di irregolarità edilizie: formali, interne e sostanziali. Le prime due possono essere sanate con il condono, mentre le ultime non possono ottenere la doppia conformità.

Per quanto riguarda i “piccoli abusi” sanabili, si sta valutando la modifica dell’articolo 34 bis del Testo Unico sull’edilizia, che attualmente prevede una tolleranza del 2% per alcune irregolarità. Non ci sono ancora certezze su quali modifiche specifiche saranno apportate.

Cosa si intende per piccoli abusi sanabili con il condono edilizio

I “piccoli abusi” sanabili con il condono edilizio sono oggetto di interesse per molti professionisti del settore. Alcune ipotesi riguardano la modifica dell’articolo 34 bis del Testo Unico sull’edilizia, che parla delle “tolleranze costruttive”.

Secondo il comma 1 di tale articolo, il mancato rispetto di alcune misure, come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, non costituisce violazione edilizia se rimane entro il 2% delle misure previste nel permesso di costruire. Alcuni esperti ipotizzano un possibile aumento di questo limite, mentre altri suggeriscono una revisione dell’intero Testo Unico.

Il comma 2 introduce ulteriori “tolleranze costruttive”, come irregolarità geometriche, modifiche alle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne. Si sta discutendo la possibilità di ampliare queste tolleranze, ma al momento non ci sono certezze.

Tra le ipotesi circolanti c’è anche la possibilità di sanare piccole modifiche interne, come la realizzazione di soppalchi, tramezzi o la collocazione diversa delle porte interne.

Quanto costa un condono edilizio?

Il condono edilizio comporta dei costi. Fin dall’inizio, uno degli obiettivi di questo provvedimento era generare entrate finanziarie e quindi non può essere considerato come un’operazione gratuita. Il costo varia da 60 a 150 euro al metro quadrato a seconda del tipo di abuso edilizio. Gli oneri concessori devono essere pagati anticipatamente al comune seguendo le indicazioni della tabella D allegata al provvedimento.

La prima rata non può essere inferiore a 1.700 euro e se il costo totale della sanatoria è inferiore a questa cifra, deve essere pagato in un’unica soluzione.

Tuttavia, attualmente non è possibile accedere al condono edilizio 2024 poiché i termini per aderire sono scaduti. Anche se ci sono sentenze recenti in proposito, queste riguardano richieste di sanatoria presentate quando l’agevolazione era ancora disponibile.

Il Salva casa ha un prezzo

La regolarizzazione delle irregolarità comporta certamente un costo. L’idea è di stabilire un prezzo più elevato per le irregolarità che si discostano maggiormente dalla conformità: in altre parole, maggiore è la deviazione, maggiore sarà il costo per regolarizzare la situazione.

Secondo quanto riportato nella relazione illustrativa del decreto “Salva casa”:
“il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro”.

Decreto Salva Casa: costi per la regolarizzazione di un abuso edilizio

Il Decreto Salva Casa è strutturato in tre articoli:

• Articolo 1: Modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
• Articolo 2: Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19.
• Articolo 3: Disposizioni di coordinamento e entrata in vigore.

L’articolo più significativo è il primo, poiché modifica il Testo Unico sull’Edilizia. Oltre a trattare gli interventi sulle strutture amovibili, il decreto fornisce una definizione di “stato legittimo”, risolvendo la problematica delle sanzioni alternative alla demolizione, che lasciavano l’immobile privo dello stato legittimo. Con la modifica, il pagamento della sanzione consente di ottenere una sorta di regolarizzazione dell’abuso commesso.

Quali abusi edilizi si possono sanare con il terzo condono?

Il terzo condono edilizio, definito dalla legge 326 del 2003, è l’ultimo di una serie di provvedimenti per regolarizzare abusi edilizi, preceduto dalla Legge n. 47 del 1985 e dalla Legge n. 724 del 1994. Attualmente, solo le disposizioni del terzo condono sono in vigore.

Questo condono consente di regolarizzare diverse situazioni, tra cui la costruzione di edifici senza autorizzazioni, lavori non conformi alle licenze edilizie e interventi su licenze o concessioni invalide.

Tuttavia, non tutti possono accedervi poiché ci sono limiti temporali per le richieste.

La legge stabilisce che il terzo condono può essere applicato solo alle costruzioni abusive realizzate entro il 31 marzo 2003. Questo evita che l’assenza di una data limite porti a un abuso del sistema, rendendo di fatto privi di valore le licenze edilizie.

Inoltre, ci sono limitazioni se l’immobile si trova in zone soggette a vincolo paesaggistico. In questi casi, non è possibile ottenere il condono, tranne in due situazioni specifiche: se il vincolo è stato imposto dopo la realizzazione dell’abuso o se si tratta di violazioni considerate formali.

Tuttavia, la legge regionale del Lazio (n. 12 del 2004) impedisce il condono anche se il vincolo paesaggistico è stato imposto successivamente all’abuso, rendendo le restrizioni più severe rispetto alla normativa nazionale.

Questa disposizione è stata confermata dalla sentenza 18077 del Tar Lazio del 1° dicembre 2023, che sottolinea l’importanza di verificare le restrizioni regionali prima di richiedere il condono.

Inoltre, la sentenza del Consiglio di Stato del 5 dicembre 2023 n.10512 ha respinto un’istanza di condono per la costruzione di un locale ad autofficina in zona soggetta a vincolo paesaggistico, confermando la rigida interpretazione della legge.

Un altro limite riguarda la cubatura, come evidenziato dalla sentenza 694/2024 della Corte di Cassazione. Questa impone limiti precisi: 750 metri cubi per ogni unità abitativa, 3.000 metri cubi per l’intera costruzione e un massimo del 30% di ampliamento rispetto alla struttura originale.

La Corte di Cassazione ha chiarito che questo limite si applica all’intero complesso immobiliare, anche se frazionato in più unità, per evitare tentativi di elusione delle norme sul condono edilizio.