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Il Ministro Salvini ha proposto un nuovo condono edilizio chiamato “pace edilizia” (o piano salva-casa), che mira a sanare piccoli e grandi abusi edilizi presenti nel patrimonio immobiliare italiano, soprattutto nei centri storici

Le novità del “nuovo condono edilizio”. Il Ministro Salvini ha proposto un nuovo condono edilizio chiamato “pace edilizia” (o piano salva-casa), che mira a sanare piccoli e grandi abusi edilizi presenti nel patrimonio immobiliare italiano, soprattutto nei centri storici. L’obiettivo è consentire ai proprietari di abitazioni con opere non autorizzate di ristrutturare o vendere senza incontrare le consuete difficoltà legali. Le misure del condono edilizio sono state rese note sul sito del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e riguardano sia le abitazioni private che gli edifici pubblici. La “pace edilizia” coprirà una vasta gamma di abusi edilizi, ma è importante comprendere i dettagli e le restrizioni specifiche applicabili a ciascun caso.

Cosa copre il nuovo condono edilizio?

Il nuovo condono edilizio copre una serie di misure volte a regolarizzare le piccole irregolarità o difformità strutturali che interessano circa l’80% del patrimonio immobiliare italiano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri.

Le principali inclusione del condono riguardano:

• Le difformità di natura formale, legate alle interpretazioni incerte della legislazione vigente.
• Le modifiche interne agli edifici, come tramezzi o soppalchi, apportate dai proprietari.
• Le irregolarità che potevano essere regolarizzate al momento della costruzione, ma non possono più essere sanate a causa di modifiche nei regolamenti urbanistici comunali.
• L’autorizzazione per cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie simili.

Il Ministero ha dichiarato che queste linee guida sono state stabilite in base alle proposte raccolte in riunioni precedenti e alle indicazioni degli enti locali, che hanno in sospeso molte richieste di regolarizzazione. In questo modo, tali richieste saranno soddisfatte a livello normativo statale, senza la necessità di approvazione da parte del Comune.

Obiettivi del nuovo condono edilizio

Gli obiettivi principali della pace edilizia sono:

• Smaltire il contenzioso edilizio: In Italia, vi sono milioni di pratiche edilizie arretrate, che causano problemi al mercato immobiliare e generano incertezza tra i cittadini.
• Riqualificare il patrimonio edilizio: La regolarizzazione degli abusi edilizi potrebbe consentire interventi di miglioramento energetico e di sicurezza degli edifici, contribuendo così a una migliore qualità abitativa.
• Generare entrate per le casse dello Stato: Il condono potrebbe portare a introiti finanziari per il governo, sebbene questo punto sia spesso oggetto di dibattito e controversie.

Cosa potrebbe sanare il nuovo condono edilizio

Il nuovo condono edilizio potrebbe sanare diversi tipi di irregolarità e difformità, tra cui:

• Piccole difformità: Queste includono elementi come tramezzi, soppalchi, finestre e aperture di vario tipo che, in molti casi, risultano non conformi alla documentazione depositata presso i Comuni.
• Irregolarità degli immobili: Si tratta di situazioni in cui le caratteristiche effettive delle costruzioni non corrispondono alla documentazione ufficiale, causando ritardi amministrativi e complicazioni per i proprietari degli immobili, ad esempio durante transazioni di vendita o lavori di ristrutturazione.

Il condono potrebbe inoltre regolarizzare diverse tipologie di abusi edilizi, tra cui:

• Interventi realizzati senza permesso di costruire.
• Interventi realizzati in difformità rispetto al permesso di costruire originario.
• Mancanza di autorizzazione paesaggistica.
• Cambi di destinazione d’uso non autorizzati.

Il nuovo condono edilizio prevede di regolarizzare diverse tipologie di difformità e irregolarità presenti negli immobili, tra cui:

• Difformità di natura formale: Queste riguardano discrepanze tra il progetto iniziale e ciò che è stato effettivamente realizzato sul cantiere. Si tratta spesso di errori di rappresentazione nel progetto che sono stati corretti durante l’esecuzione dei lavori, creando un disallineamento tra il progetto approvato, le mappe catastali e la situazione reale degli immobili. Ad esempio, una finestra prevista nel progetto che non è stata effettivamente installata, o un cornicione il cui spessore nella realtà è diverso da quanto indicato nel progetto.
• Difformità interne: Queste comprendono le modifiche apportate agli interni degli edifici nel corso del tempo, sia durante la loro costruzione sia in seguito. Prima del 1977, non era necessario presentare planimetrie dettagliate di tutti gli ambienti, ma bastava un “piano tipo“. Di conseguenza, molte modifiche interne sono state apportate durante la costruzione degli edifici o successivamente, come la creazione di un bagno aggiuntivo, lo spostamento di pareti divisorie o la suddivisione di stanze. Anche le modifiche non dichiarate intervenute nel corso dei decenni sono considerate difformità da regolarizzare.
• Difformità più pesanti non sanabili: Queste sono le difformità che potrebbero essere state corrette al momento della realizzazione dell’intervento, ma che non possono essere regolarizzate in base alla normativa attuale, a causa del requisito della “doppia conformità”. Secondo questo principio, solo gli elementi conformi alle regole vigenti al momento della realizzazione dell’intervento e al momento della richiesta di regolarizzazione possono essere sanati. Tuttavia, il decreto Salvini mira ad eliminare questo vincolo, pur garantendo la conformità alle norme urbanistiche vigenti.

Le modifiche principali del nuovo condono edilizio

Le modifiche principali riguardano principalmente la revisione della “doppia conformità” e l’adeguamento delle tolleranze costruttive. Attualmente, per regolarizzare opere edilizie realizzate senza autorizzazione o in difformità dai permessi esistenti, è necessario che siano conformi sia alle normative vigenti al momento della loro realizzazione sia a quelle in atto al momento della richiesta di regolarizzazione. Questo requisito, tuttavia, può rappresentare un ostacolo significativo per molte pratiche. La proposta è di semplificare il processo di regolarizzazione rendendo sufficiente la conformità in uno dei due periodi considerati.

Un altro punto importante riguarda l‘adeguamento delle tolleranze costruttive. Attualmente, la normativa prevede che le variazioni fino al 2% rispetto al titolo edilizio siano accettabili. Tuttavia, questa percentuale potrebbe essere considerata inadeguata per edifici più antichi, che possono presentare discrepanze maggiori a causa di standard costruttivi meno precisi. Si sta quindi valutando l’opportunità di elevare la soglia di tolleranza, ad esempio al 5%, per gli edifici costruiti prima del 1985.

Inoltre, si propone di riconoscere come legittimo lo stato di fatto degli immobili costruiti prima del 1967, periodo in cui non era prevista l’emissione di titoli edilizi. Questo consentirebbe di sanare piccole irregolarità interne, a condizione che non si tratti di situazioni di abuso grave.

Infine, la regolarizzazione di irregolarità edilizie non sarà esente da costi. L’idea è di calibrare l’onere economico in base al grado di deviazione dalle norme di conformità edilizia, in modo da garantire che i costi riflettano l’entità delle difformità riscontrate.

Quanti sono gli immobili interessati al nuovo condono edilizio

La nuova sanatoria riguarda quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano, secondo uno studio condotto dal Consiglio nazionale degli ingegneri. Irene Sassetti, consigliere del Consiglio nazionale degli Ingegneri, ha partecipato attivamente ai tavoli con il ministero e ha sottolineato due esigenze cruciali: la necessità di riformare rapidamente il testo unico dell’Edilizia e di procedere a una revisione sostanziale e riorganizzazione dei piani e delle politiche per l’edilizia pubblica residenziale. Questa revisione dovrebbe evolversi verso un approccio più ampio e articolato rispetto al passato, configurandosi come un piano per il social housing in senso lato.

Il Centro Studi del Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha trasmesso agli uffici del MIT un documento con ipotesi per un nuovo percorso programmatico, proponendo una riformulazione del Piano casa per l’Italia. Dalle analisi del Centro Studi è emersa la necessità di valutare attentamente lo stato degli edifici nell’ambito dell’edilizia residenziale privata, per determinare se siano possibili ristrutturazioni profonde o l’abbattimento e la ricostruzione. Inoltre, si è evidenziato l’interesse per il tema delle rigenerazioni dei quartieri periferici, che potrebbero ospitare progetti di social housing, offrendo alloggi di buona qualità a prezzi accessibili non solo per famiglie a basso reddito, ma anche per lavoratori, studenti o anziani.