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I rimedi che la legge prevede nel caso una persona occupi la casa altrui senza averne il permesso e senza titolo per farlo

Come tutelarti se occupano abusivamente la tua casa? L’occupazione abusiva di una casa è un problema sempre più comune, specialmente per le persone anziane o sole che si allontanano temporaneamente dalla propria abitazione e poi trovano estranei al loro ritorno. In caso di occupazione abusiva, è importante conoscere i rimedi legali disponibili per proteggere i propri diritti.

Cos’è l’occupazione abusiva di un immobile?

L’occupazione abusiva di un immobile avviene quando un individuo si stabilisce in una casa o in qualsiasi altra proprietà senza avere il diritto legale di farlo. Questa situazione può manifestarsi in diversi modi, come ad esempio quando qualcuno entra in un edificio vuoto e inizia a viverci senza autorizzazione, oppure quando un precedente inquilino rifiuta di lasciare l’immobile una volta scaduto il contratto di locazione.

Tale comportamento non solo viola i diritti del proprietario, ma costituisce anche un illecito civile. Ciò significa che l’occupante abusivo potrebbe essere tenuto non solo a lasciare l’immobile, ma anche a risarcire i danni eventualmente causati durante il periodo di occupazione. Questa situazione delinea chiaramente il campo legale su cui il proprietario può agire per riottenere il controllo della sua proprietà.

Occupazione abusiva di una casa: quali sono i rimedi legali?

Affrontare l’occupazione abusiva di una casa richiede una strategia legale adatta alla specifica situazione. I proprietari hanno diverse opzioni a disposizione, che variano a seconda delle circostanze dell’occupazione.

Nel caso di locazione non rispettata, il procedimento di sfratto rappresenta la via più diretta per il recupero della proprietà. Si può ricorrere alla procedura di sfratto per finita locazione quando l’inquilino, dopo la scadenza del contratto senza rinnovo, rifiuta di lasciare l’immobile.

In assenza di un contratto di locazione, il proprietario deve intraprendere azioni legali più complesse per rivendicare il diritto di proprietà o richiedere la reintegrazione nel possesso dell’immobile. Questi procedimenti, sebbene possano essere più lunghi e costosi, possono essere supportati dall’uso di misure cautelari d’urgenza, che offrono un sollievo temporaneo contro l’occupazione abusiva. Utilizzando queste azioni legali, è possibile affrontare l’occupazione abusiva da diverse prospettive, aumentando le possibilità di successo.

Come si può rivendicare la proprietà di un immobile?

Per rivendicare la proprietà di un immobile, si può intraprendere un’azione legale chiamata “rivendicazione della proprietà” (articolo 948 del codice civile). Questo procedimento consente al proprietario di richiedere il riconoscimento legale del proprio diritto e l’ordine di restituzione dell’immobile occupato abusivamente. Si attua quando la persona che occupa l’immobile nega il diritto del proprietario.

Per avviare questo processo, è necessario presentare prove concrete del diritto di proprietà, come atti di acquisto, documenti successori o altri documenti legali che confermano il diritto di proprietà. La sfida principale di questo procedimento consiste nel fornire prove incontrovertibili per superare la presunzione che l’occupante attuale, che sostiene di essere il vero proprietario, abbia effettivamente tale diritto.

Nonostante le difficoltà, l’azione di rivendicazione della proprietà rimane un potente strumento per i proprietari che desiderano riottenere la loro proprietà da parte di occupanti senza titolo.

Cos’è l’azione di reintegrazione nel possesso?

L’azione di reintegrazione nel possesso, nota anche come “azione di spoglio” (articolo 1168 del codice civile), viene attuata quando il proprietario viene privato del possesso del bene, ovvero del suo diritto di utilizzarlo concretamente. Questo procedimento legale è più pratico rispetto all’azione di rivendicazione perché non richiede la dimostrazione del diritto di proprietà; ciò che conta è la privazione effettiva del possesso dell’immobile.

Questa azione è particolarmente rilevante quando l’occupazione avviene senza il consenso o contro la volontà esplicita del proprietario. Deve essere intrapresa entro un anno dalla privazione del possesso, anche se il termine può variare in due situazioni specifiche:

• Se la privazione è stata violenta, ossia se è avvenuta con minacce o atti di violenza, il termine inizia dal giorno in cui la violenza cessa.
• Se la privazione è stata clandestina, ossia senza che il proprietario ne fosse a conoscenza, il termine inizia dalla scoperta della situazione da parte sua.

Nonostante sia un approccio più diretto e meno complesso rispetto all’azione di rivendicazione, richiede comunque una chiara dimostrazione delle circostanze della privazione del possesso e può comportare sfide legali specifiche a seconda del contesto.

Occupazione abusiva di immobile: cos’è la tutela cautelare d’urgenza?

La tutela cautelare d’urgenza è un’opzione legale strategica per i proprietari che necessitano di una protezione immediata contro l’occupazione abusiva di un immobile.

Regolato dall’articolo 700 del codice di procedura civile, questo tipo di procedimento consente di ottenere provvedimenti temporanei che mirano a tutelare provvisoriamente un diritto fino alla decisione finale del giudice.

Per richiedere la tutela cautelare è necessario dimostrare due elementi fondamentali:

• il fumus boni iuris, ossia la buona probabilità che il richiedente abbia effettivamente diritto a ciò che sta reclamando;
• il periculum in mora, cioè il rischio che l’attesa di una decisione definitiva possa causare danni irreparabili.

Questo strumento si rivela particolarmente utile in situazioni in cui il tempo è critico e si necessita di una soluzione provvisoria per evitare ulteriori danni o perdite. Può essere utilizzato anche quando non è possibile ricorrere all’azione di reintegrazione nel possesso o quando i tempi per la definizione di un’azione di rivendicazione potrebbero pregiudicare il diritto del proprietario, che altrimenti risulterebbe troppo lunga.

Come ottenere il risarcimento per l’occupazione abusiva?

In caso di occupazione abusiva di un immobile, è importante sapere come ottenere un risarcimento danni per i danni subiti. Questo rappresenta un aspetto fondamentale nella tutela dei diritti del proprietario.

Il risarcimento può coprire sia il danno emergente, cioè la perdita effettiva subita a causa dell’occupazione (come il degrado dell’immobile o le spese legali sostenute), sia il lucro cessante, che rappresenta i guadagni persi perché l’immobile è stato occupato abusivamente (come i canoni di locazione non percepiti).

La Corte di Cassazione, con una sentenza delle Sezioni Unite (n. 33645/2022), ha stabilito che, nei casi di occupazione abusiva, il danno può essere presumibilmente quantificato basandosi sul canone locativo di mercato, fornendo così una base per il calcolo del risarcimento. Tuttavia, per il lucro cessante, il proprietario deve presentare prove concrete del mancato guadagno, come contratti di locazione non conclusi o opportunità di vendita perse.

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